中国近二十年的房地产经济
房地产经济为中国改革开放后的经济腾飞做出了极其巨大的贡献。然而，今天我听说一些中国房地产开发商巨头，像万科和恒大，都陆续出现了烂尾楼，企业被曝光负债极其严重，房地产市场泡沫破裂迹象明显，造成了严重的社会问题。所以我，虽然是个非专业人士，依然想简单聊一聊中国近二十年的房地产经济。当然下面的内容都是我事后诸葛亮。二十多年前，想必肯定也有人早就想到了我之所想，但是无奈声音太小，根本不会有人理睬。
中国近二十年的房地产经济基本上是这么运行的:
- 房地产开发商向银行贷款用于房屋建设项目。
- 房地产开发商用本身的资金和贷款借来的资金向政府租赁土地用于房屋建设项目。
- 在房屋建设项目动工之前就借着火热的房地产市场把房屋售光。
- 销售额的一部分用来按揭偿还贷款，维持企业信誉；一部分用来房屋建设，到期交付给房屋业主。
- 重复第 1 步。略有不同的是，这次房地产开发商向银行贷款的时候，隐瞒房屋已经售罄的事实。申报公司的资产的时候，把那些属于业主的房屋也当成了公司的资产。这样，房地产开发商就能向银行贷款到更多的钱，向政府租到更多的土地，做更大规模的房屋建设项目，销售更多的房屋。
这样下来，银行贷出去了很多钱，觉得自己金融业务做的很好；政府租赁土地收了很多钱，政绩斐然；房地产开发商做大做强，企业品牌价值和公司老板个人财富迅速提升。但是这里有一个问题，就是商品供需关系会产生变化。最初，房屋是供不应求，房屋在动工之前甚至就能售罄。但是，近些年，房屋楼盘已经过度开发，大量空置的房屋出现，已经出现了供远大于求。那么，总有一天，房地产开发商卖不出房子，收不回现金，偿还不了欠银行的巨额贷款，无力完成向已经购买房屋的业主交付房屋。很遗憾，这一天似乎已经到了。于是，银行因为收不回巨额贷款，有了大量坏账，老百姓来提款的时候，银行现金流不足以支持老百姓提款，造成了银行的提款危机和信任危机。老百姓贷款买了房，却拿不到房，每个月依旧需要缴纳高昂的月供，造成了老百姓和房地产开发商，老百姓和银行的社会矛盾，导致社会动荡，影响政府政绩和形象。
那么，这个到底是谁的错呢？
是老百姓的错吗？中国人无论有钱的没钱的，按照“传统观念”，都要买房。看着房价一路飙升，全国老百姓都投入了炒房的热潮，房子越炒越热，越炒越贵。甚至有人一个人买了三四套房，希望能够通过以后把房卖了发大财，但现实是这些房屋大多都是空置的。就是因为人性是贪婪的，老百姓的这个行为对今日的房地产泡沫的形成不能说没有贡献。
是房地产开发商的错吗？中国有这么多房地产开发商，如果其中有一个房地产开发商按照上面弄虚作假的套路来做房产，而其他房地产开发商奉公守法，那么那个弄虚作假的房地产开发商肯定能有更多的资金和资源一枝独秀。在政府租赁土地的时候竞标没人竞争的过，在品牌上也是绝对碾压其他对手。所以，只要有一个房地产开发商弄虚作假，别的房地产开发商也要弄虚作假，已经弄虚作假了的更加不能半路收手，不然这个商业游戏就没法玩。
是银行的错吗？如果银行对审核公司资产更加严格，对有问题的贷款申请拒批，这样的房地产泡沫是不是就不会产生？理论上是的。但是实际上，银行很难查清公司慌报的资产，也很难去拒绝那些已经做大做强，中国财富五百强的房地产开发商的贷款申请。如果连财富五百强的贷款申请都不批了，银行是不是不想赚钱了？
是政府的错吗？政府没有制定标准的规范和施行强有力的监察，导致了房地产泡沫？中央政府，如果事无巨细，那肯定能从源头上杜绝这个事情的发生。但是问题是，从一开始，这个事情都是下放到地方各级政府在管理，而地方各级政府正是房地产过度开发的直接受益人。所以地方各级政府很难看到金玉其外败絮其中，很难及时止损，很难对房地产市场的变态发展加以干涉管制。
房地产开发商的套路像庞式骗局，拆东墙补西墙，自己的负债亏损日益严重。而对整个社会系统而言，又很像博弈论里的纳什均衡，只要有一方单一的做出一点改变，就会亏损，所以没有一方会愿意作出任何改变，直到某一天这个系统实在不堪负荷而崩塌。庞式骗局，纳什均衡，一切的一切，看起来那么符合人性的自然规律，看上去也非常像是一个社会发展的必然结果。所以，可能我们不能去苛责任何一方，因为任何一方对今天泡沫的破碎都负有责任。一味的苛责任何一方，那都是双重标准。当然，老百姓中也不乏中招的是购置第一套房屋的年轻人的，这些人才应该是这个社会和政府真正给予关注和关怀的对象。
中国近二十年的房地产经济